Amortering - guide till avbetalning på bolån

Vad är amortering?

Amortering betyder att du betalar av på själva skulden - du minskar det belopp du är skyldig. När du har ett lån består din månadsbetalning oftast av två delar: ränta (kostnaden för att låna pengar) och amortering (avbetalning på skulden).

Många blandar ihop ränta och amortering. Förenklat kan man säga att räntan är "hyran" du betalar för att låna pengar, medan amorteringen är den faktiska återbetalningen av det du lånat.

Ränta vs amortering

Svenska amorteringskrav

I Sverige finns lagstadgade krav på hur mycket du måste amortera på bolån. Reglerna infördes för att minska hushållens skuldsättning.

Amorteringskrav 1 (sedan 2016)

Baseras på belåningsgraden - hur stor andel av bostadens värde du lånat:

Exempel:

• Bostad värd 3 000 000 kr
• Bolån: 2 400 000 kr
• Belåningsgrad: 80%
• Amortering: 2% × 2 400 000 = 48 000 kr/år = 4 000 kr/mån

Amorteringskrav 2 (sedan 2018)

Om du lånar mer än 4,5 gånger din bruttoinkomst måste du amortera ytterligare 1%.

Exempel:

• Du tjänar 40 000 kr/mån brutto = 480 000 kr/år
• 4,5 × 480 000 = 2 160 000 kr
• Om du lånar 2 500 000 kr överstiger du gränsen
• Extra amortering: 1% per år utöver kravet baserat på belåningsgrad

Sammanlagt amorteringskrav

Undantag från amorteringskravet

Vissa situationer kan ge undantag eller tillfällig paus:

Permanent undantag:

• Nyproducerade bostäder (de första 5 åren)
• Om du köper en bostad som behöver omfattande renovering

Tillfällig paus:

• Arbetslöshet
• Sjukdom
• Separation/skilsmässa
• Andra särskilda skäl

Du måste ansöka om undantag hos din bank. Pausen är vanligtvis tidsbegränsad.

Hur fungerar amortering i praktiken?

Annuitetslån (vanligast)

Med ett annuitetslån är din totala månadsbetalning (ränta + amortering) lika stor varje månad. I början går större delen till ränta, men över tid ökar amorteringsdelen.

Exempel på annuitetslån:

• Lån: 2 000 000 kr
• Ränta: 4%
• Löptid: 30 år

Rak amortering

Med rak amortering betalar du samma belopp i amortering varje månad, men räntan minskar när skulden sjunker. Det ger högre kostnad i början men lägre över tid.

Exempel på rak amortering:

• Lån: 2 000 000 kr
• Amortering: 5 550 kr/mån (konstant)
• Räntan minskar successivt

Ska du amortera mer än kravet?

En vanlig fråga är om man ska amortera mer än minimikravet. Svaret beror på din situation.

Fördelar med extra amortering

1. Garanterad "avkastning"

Extra amortering ger dig en garanterad besparing motsvarande din låneränta (efter ränteavdrag).

Om din bolåneränta är 4% och du får 30% ränteavdrag:

• Effektiv ränta: 4% × 0,70 = 2,8%
• Extra amortering "ger" alltså 2,8% garanterad avkastning

2. Minskad risk

Lägre skuld = lägre exponering mot ränteökningar och bostadsprisfall.

3. Trygghet

Mentalt lugn att veta att skulden minskar snabbare.

Nackdelar med extra amortering

1. Pengarna blir bundna

Pengar du amorterat kan du inte få tillbaka snabbt. Vid behov måste du ta ett nytt lån.

2. Kanske lägre avkastning

Om du kan investera med högre förväntad avkastning än din effektiva ränta kan det vara bättre att investera.

3. Ingen buffert

Om du amorterar allt överskott kan du stå utan buffert vid oförutsedda utgifter.

Rätt prioritering

Innan du amorterar extra, se till att du har:

• Buffert - Minst 3 månadslöner på ett sparkonto
• Dyra skulder betalda - Blancolån, kreditkort har högre ränta
• Pension - Viss pensionssparande bör prioriteras

Därefter kan extra amortering vara ett utmärkt val.

Räkneexempel: Effekten av extra amortering

Scenario: Du har ett bolån på 2 500 000 kr med 4% ränta.

Att öka amorteringen från 2% till 3% halverar nästan tiden till skuldfrihet och sparar 600 000 kr i ränta!

Amortering och skatten

Ränteavdrag påverkar kalkylen

Eftersom du får 30% ränteavdrag på bolåneräntan (21% över 100 000 kr/år) blir den effektiva kostnaden för lånet lägre.

Räkneexempel:

• Bolåneränta: 4%
• Med ränteavdrag (30%): 4% × 0,70 = 2,8% effektiv ränta

Detta påverkar om extra amortering lönar sig jämfört med att investera pengarna.

Ingen skatt på amortering

Till skillnad från investeringar är "avkastningen" på amortering skattefri. Du betalar ingen skatt på de pengar du sparar genom lägre räntekostnader.

Strategier för amortering

1. Följ minimikravet

Amortera enligt lagkravet och investera överskottet i t.ex. ISK-konto. Passar dig som:

• Är bekväm med risk
• Har lång investeringshorisont
• Vill maximera förväntad avkastning

2. Amortera aggressivt

Amortera så mycket du kan utöver kravet. Passar dig som:

• Värdesätter trygghet
• Ogillar skuld
• Har svårt att spara/investera disciplinerat
• Närmar dig pensionen

3. Balanserad approach

Amortera enligt krav + investera en del + extra amortering. Passar de flesta:

• Buffert på sparkonto
• Löpande amortering
• Överskott delas mellan amortering och sparande

Att tänka på vid köp av bostad

När du planerar ett bostadsköp, räkna med amorteringskravet i din budget:

Exempel - totalkostnad för boende:

• Bolån: 3 000 000 kr (80% belåning)
• Ränta 4%: 10 000 kr/mån före ränteavdrag
• Ränteavdrag (30%): -3 000 kr/mån
• Amortering 2%: 5 000 kr/mån
• Månadsavgift BRF: 3 500 kr/mån
• Total boendekostnad: 15 500 kr/mån

Amorteringen utgör en stor del av månadskostnaden, men den bygger ditt eget kapital.

Amorteringsfrihet - när och varför?

I vissa situationer kan du ansöka om amorteringsfrihet:

Skäl som kan godkännas:

• Tillfällig inkomstminskning
• Arbetslöshet
• Sjukdom
• Separation
• Dödsfall i familjen

Så ansöker du:

• Kontakta din bank
• Förklara din situation
• Visa underlag (t.ex. intyg från Försäkringskassan)
• Banken beslutar

Amorteringsfrihet är vanligtvis tidsbegränsad och måste förnyas.

Vanliga frågor om amortering

Kan jag amortera hur mycket jag vill?

Ja, du kan alltid amortera mer än minimikravet. Vissa banker tar ut en avgift för extra amortering utöver ordinarie betalning - kolla ditt avtal.

Vad händer om bostadens värde sjunker?

Om din belåningsgrad ökar på grund av värdeminskning behöver du normalt inte öka amorteringen. Kravet baseras på värdet vid köpet/värderingen.

Kan jag pausa amorteringen för att renovera?

Möjligen, men det krävs godkännande från banken. Nyproduktion har automatiskt amorteringsfrihet i 5 år.

Räknas kontantinsatsen som amortering?

Nej, kontantinsatsen (15%) är dina egna pengar som du betalar vid köpet. Amortering är avbetalning på lånet efteråt.

Vad händer med amorteringen om räntan stiger?

Amorteringsbeloppet (i kr) ändras inte automatiskt - det är en procent av lånet. Men din totala månadsbetalning ökar eftersom räntekostnaden stiger.

Sammanfattning

Tips för smart amortering

• Ha alltid en buffert innan du amorterar extra
• Betala av dyra lån först (blancolån, kreditkort)
• Räkna på effektiv ränta med hänsyn till ränteavdrag
• Automatisera - lägg extra amortering som fast överföring
• Öka vid löneökning - höj amorteringen när du får mer i lön

Föreslagna ändringar från 1 april 2026

Regeringen har föreslagit ändringar som kan träda i kraft 1 april 2026:

• Skärpta amorteringskravet slopas - kravet på extra 1% amortering för lån över 4,5 gånger årsinkomsten tas bort
• Bolånetaket höjs - från 85% till 90% av bostadens värde (kontantinsats sänks från 15% till 10%)
• Grundläggande amorteringskrav kvarstår - 1% vid 50-70% belåningsgrad, 2% över 70%

Observera: Dessa ändringar är föreslagna men ej beslutade. Kontrollera aktuellt läge innan du fattar beslut.

Källor:

• Finansinspektionen - Amorteringskrav
• Konsumenternas - Amorteringskrav på bolån
• Regeringen - Förslag på nya bolåneregler

Amorteringskraven kan ändras. Kontrollera alltid aktuella regler hos din bank.